Quels critères font grimper le prix d’un bien immobilier ?
Balcon, terrasse, jardin, piscine, garage, rénovation de la cuisine ou de la salle de bains… Alors que le marché immobilier s’inscrit dans un contexte baissier depuis quelques mois, les accès extérieurs ou des travaux représentent-ils encore une valeur ajoutée ?
POUR LES APPARTEMENTS :
Le prix des appartements ayant un garage, balcon ou une terrasse est plus élevé que ceux qui n’en possèdent pas. Les appartements avec accès extérieurs ont porté cette dynamique au cours de ces dernières années. Même si le boom post-Covid des prix des biens avec balcon ou terrasse a récemment atteint son plafond de verre en février dernier, leur présence représente un atout non négligeable pour une revente de l’appartement avec en règle générale une plus-value à la clé de 9,7 %.
POUR LES MAISONS
Jardin et piscine : de véritables atouts
Cuisine moderne ou salle de bains rénovée un plus !
« Alors que les interdictions de construction de piscines privées se multiplient en France par suite de l’épisode de sécheresse de l’été 2022, la présence d’une piscine représente toujours un facteur clé de plus-value à la revente »
Entreprendre des travaux n'est pas toujours profitable. Certains aménagements ne paient pas à la revente, d'autres en revanche ont une valeur ajoutée assurée !
Si des travaux de remise aux normes ou au goût du jour s'imposent dans une majorité des acquisitions immobilières, ceux-ci n'augmentent pas nécessairement la valeur vénale du bien : rénover coûte cher et il est très rare que le propriétaire récupère la totalité de sa mise de départ en cas de revente trop rapide après l’exécution de ces travaux.
CHOISIR LA COHÉRENCE
Pour maximiser le retour sur investissement des travaux, la première chose à considérer en matière de rénovation est le niveau de standing de l'environnement du bien à rénover ainsi que le prix moyen de l’immobilier dans la commune dans laquelle il se situe.
Si le coût d’une rénovation en termes de main d’œuvre et de matériaux est sensiblement équivalente, la localisation du bien et sa typologie (appartement ou maison, superficie et nombres de chambres, présence ou non d’une terrasse et/ou jardin) impactent directement le retour sur investissement. Il faut également tenir compte de la catégorie du bien.
Les experts distinguent deux types de rénovation : esthétique et technique.
Si la rénovation technique est nécessaire, il est important d’aller au bout des choses : soit on refait tout, soit on ne refait rien, l’entre deux est à proscrire car il ne pourra difficilement être valorisé.
Certains aménagements sont, à tous les coups, synonymes de valeur ajoutée : l’augmentation de la superficie habitable d’un bien est dans presque 100% des cas rentable. Ainsi, aménager une chambre et une salle de bains supplémentaire dans le grenier d’une maison sera toujours rémunérateur à la revente.
L’annexion d’une terrasse à un appartement est également considérée comme une extension de la superficie habitable du bien, qui paiera à tous les coups.
En revanche ajouter deux chambres à une maison qui en compte déjà six le sera moins… de même que créer des chambres supplémentaires dans un bien dont les espaces de vie sont exigus ou qui ne comprend qu’une seule salle de bains. Une cuisine redessinée et actualisée créant une réelle pièce agréable à vivre, une salle de bains rénovée, apportent une facilité à la vente et le prix sera peu ou pas négocié.
ENTREPRENDRE DES TRAVAUX AVANT DE METTRE SON BIEN EN VENTE ?
Nombreux sont les futurs vendeurs à se questionner quant à la pertinence de réaliser des travaux avant la mise en vente de leur bien, espérant en augmenter sa valeur perçue et donc le prix de vente. Difficile de généraliser tant ce questionnement doit être abordé au cas par cas. À nouveau, tout dépend du type de bien et du type d’acquéreurs qu'il est susceptible d'intéresser : les marchands de biens et professionnels de l'immobilier cibleront des immeubles les mieux situés et les plus délabrés possible, pour en tirer le meilleur prix et effectuer les travaux par eux-mêmes à des prix préférentiels. À l'inverse, le particulier préférera généralement un bien ne nécessitant pas trop de travaux techniques, permettant d’allouer son budget travaux à une rénovation d’ordre esthétique.
Reste que, la plupart du temps, la rénovation est loin de s'imposer pour réussir une vente. C'est surtout la propreté du bien et la qualité de son entretien qui feront la différence. Lors d'une visite, ce sont généralement les dix premières secondes qui déterminent l'impression générale du candidat-acquéreur. Dès lors, passer un coup de peinture peut donner une impression de fraîcheur et peut s’avérer largement suffisant.
Attention toutefois à ne pas être tenter de masquer l'état du bien sous un camouflage de fortune vous risquez le vice caché.
Votre agent immobilier est là pour vous aider à définir quels travaux sont susceptibles d’apporter de la plus-value à votre bien immobilier, il vous accompagnera et vous conseillera.